ما هي أفضل صناديق الريت في السعودية؟ دليلك للربح من العقار بدون شراء عقار

يسعى جميع أفراد المجتمع لتحقيق استقرار نسبي في حياتهم والحصول على تدفقات نقدية منتظمة، ولطالما كان هذا يتحقق عند شراء عقار معين والذي كان بمثابة حلم للكثيرين وانت واحد منهم أكيد ؟

. لكن الأمر أصعب من المتوقع، فالعقارات تتطلب رأس مال كبير، وجهد إداري للمتابعة الدورية والصيانة وغيرها.

ومن هنا ظهرت فكرة الريتس في السعودية أو الصناديق العقارية المتداولة كحل ذكي ومرن يمكنك من خلاله الاستثمار في العقار والحصول على دخل دوري دون امتلاك عقار فعلي. وبذلك لم يعد الاستثمار العقاري حكراً على أشخاص أو فئات معينة في المجتمع.

في هذا المقال سنرسم لك خريطة واضحة للاستثمار العقاري، خلك مركز لأننا هنحدث عن :

✔ما هي الصناديق الاستثمارية العقارية ريتس.
✔تاريخ ظهور الصناديق العقارية.
✔ما هي أفضل REITs في السعودية؟
✔كيف تربح من العقار بدون شراء عقار.
✔كم تبلغ توزيعات الريتس؟
✔مقارنة بين الريتس وشراء العقار التقليدي.
✔مميزات الاستثمار في الريتس.
✔أنواع صناديق الاستثمار العقارية المتداولة.
✔كيف تختار الريتس المناسب.
✔مخاطر الريتس.
✔كيف تبدأ الاستثمار في صناديق استثمار عقارية متداولة ريتس.

ما هو مفهوم الريتس (REITs)؟

الريتس (Real Estate Investment Trusts) هي صناديق عقارية متداولة في السوق المالية، يتم إدارتها من قبل جهات محترفة تقوم بجمع أموال المستثمرين واستثمارها في أصول عقارية مدرة للدخل، مثل:

🔶المراكز التجارية.
🔶المجمعات السكنية.
🔶المستودعات اللوجستية.
🔶المكاتب الإدارية.
🔶الفنادق.
🔶المستشفيات والمدارس.

لا يمتلك المستثمر في صناديق الاستثمار العقارية المتداولة عقاراً حقيقياً، ولكن تُتيح الريتس للأفراد الاستثمار في العقارات بحيث يحصل على وحدات في الصندوق يستطيع تداولها في السوق ليحصل على عوائد بشكل دوري. لهذا يُمكن أن يكون الاستثمار في الريتس في السعودية جيداً للأشخاص الذين يملكون رأس مال قليل يمكنهم استثماره والحصول على أرباح بشكل منتظم.

تاريخ الريتس في السعودية: متى بدأت ريتس السعودية؟

بدأت صناديق الريتس في السعودية بالظهور بشكل منظم منذ عام 2016، فقد تم إدراج أول صندوق استثمار عقاري متداول ريت في السعودية عام 2016، وهو صندوق "الرياض ريت" بتنظيم من قبل هيئة السوق المالية وإدراجها في تداول السعودية.

ومنذ ذلك الوقت وحتى اليوم، مازال سوق صناديق الريتس ينمو في السعودية، فقد بلغ إجمالي قيمة أصول صناديق الاستثمار العقاري الريت المُدرجة في تداول أكثر من 20 مليار ريال سعودي. وبلغ عدد الصناديق المُدرجة 20 صندوق، منها 19 صندوق في السوق الرئيسية وصندوق واحد فقط في السوق الموازية وفقاً لهيئة السوق المالية (CMA).

وصل عدد العقارات التي تديرها صناديق الاستثمار العقارية (الريت) المدرجة في السوق المالي السعودي 229 عقارًا، منها 216 عقار داخل المملكة و 13 عقار خارجها، وذلك في بداية عام 2025.

وبحلول نهاية عام 2025، بلغ إجمالي أصول صناديق الريت السعودية حوالي 31.9 مليار ريال سعودي، بزيادة 6.7% عن العام السابق، ما يعكس اهتمام المستثمرين وتوسع الأصول بنهاية العام.

وكان ذلك النمو بالرغم من التحديات التي واجهت السوق، مثل ارتفاع أسعار الفائدة وبطء نمو الأصول، ولكن أظهر سوق الريت العقاري قدرته على التكيف ومواجهة هذه التحديات. هذه المؤشرات تجعل ريتس السعودية من الأدوات الاستثمارية المُتاحة خاصة لمن يسعى إلى عوائد منتظمة وتنويع في محفظته.

ما هي أفضل REITs في السعودية؟

تتضمن السوق السعودية مجموعة متنوعة من صناديق الريتس، نذكر منها على سبيل الذكر لا الحصر:

✅الرياض ريت (Riyad REIT): أول صندوق تم إدراجه في تداول.
✅جدوى ريت السعودية (Jadwa REIT Saudi).
✅بنيان ريت (Bonyan REIT).
✅الأهلي ريت 1 (AlAhli REIT 1).
✅الراجحي ريت (Al Rajhi REIT).
✅دراية ريت (Derayah REIT).
✅مشاركة ريت (Musharaka REIT).
✅الخبير ريت (Alkhabeer REIT).
✅ملكية ريت (Mulkia REIT).

للتعرف على جميع صناديق ريتس المُدرجة في السعودية، يمكنك زيارة موقع تداول السعودية والحصول على كافة المعلومات.

كيف تربح من العقار بدون شراء عقار؟

تحقق الصناديق العقارية المتداولة الأرباح من مصدرين رئيسيين:

1- توزيعات الأرباح (توزيعات الريتس): يتم توزيعها بشكل دوري (نصف سنوي أو ربع سنوي) وتكون ناتجة عن عوائد الإيجار التي يحققها الصندوق من العقارات المملوكة وهي تعتبر السبب الأساسي لجذب المستثمرين.
2- ارتفاع قيمة وسعر الوحدة: إذا ارتفع الطلب على وحدات الصندوق في السوق وزادت قيمة الأصول العقارية التي يمتلكها، يمكن أن يرتفع سعر الوحدة، فيحقق المستثمر ربحاً رأسمالياً عند البيع.

كم تبلغ توزيعات الريتس؟

أهم ما يميز صناديق الريتس هو حصول المستثمر على الأرباح بشكل منتظم. فتلتزم صناديق الريتس أو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بتوزيع نسبة أرباح تصل إلى أكثر من 90% من الأرباح السنوية على المستثمرين المساهمين في الصندوق، وذلك وفقاً للوائح التنظيمية من قبل هيئة السوق المالية السعودية.

مقارنة بين الريتس وشراء العقار التقليدي

✅رأس المال:
- ♦الريتس: منخفض نسبياً، يمكن البدء بسعر وحدة واحدة.
- ♦العقار التقليدي: مرتفع، يتطلب دفعة أولى كبيرة وتكاليف أخرى كرسوم التسجيل.
✅السيولة:
- ♦الريتس: عالية، يمكن بيع الوحدات وتحويلها إلى نقد بسهولة في أي وقت.
- ♦العقار التقليدي: منخفضة جداً، بيع العقار معقد ويمكن أن يصل إلى شهور أو سنوات.
✅الإدارة:
- ♦الريتس: محترفة، يتولى مدير الصندوق المحترف جميع المهام.
- ♦العقار التقليدي: مسؤولية شخصية، تكون أنت المسؤول فيها عن كل شيء.
✅التنويع:
- ♦الريتس: مرتفع، الاستثمار بعشرات أو مئات العقارات المتنوعة جغرافياً وقطاعياً.
- ♦العقار التقليدي: محدود، عقار واحد أو عدد قليل من العقارات.
✅التوزيعات:
- ♦الريتس: توزيعات أرباح دورية منتظمة، عادة ربع سنوية أو نصف سنوية.
- ♦العقار التقليدي: دخل إيجار شهري.
✅الشفافية:
- ♦الريتس: عالية، الإفصاح عن التقارير المالية والأداء بشكل دوري ومنتظم.
- ♦العقار التقليدي: منخفضة، تعتمد على خبرتك وقدرتك على تقييم العقار.
✅القرارات:
- ♦الريتس: جميع القرارات الاستراتيجية بيد مدير الصندوق.
- ♦العقار التقليدي: أنت صاحب القرار.

مميزات الاستثمار في الريتس

تحظى الريتس بالعديد من المميزات التي تجعلها جاذبة للكثير من الفئات في المجتمع، ومنها:

1- دخول سهل لسوق العقارات: لا تحتاج لشراء عقار كامل، يمكنك الاستثمار بشراء وحدة واحدة من الريت العقاري دون أن تملكها.
2- الاستثمار برأس مال قليل: يمكنك البدء بمبالغ صغيرة نسبياً مقارنة بشراء عقار كامل حيث أن الحد الأدنى للاستثمار في الريت هو شراء وحدة واحدة.
3- دخل دوري منتظم من توزيعات الريتس: التوزيعات المنتظمة تجعل الريتس مناسبة لمن يبحث عن دخل إضافي بشكل دوري.
4- تنويع الأصول: الصندوق الواحد يمكن أن يستثمر في عدة عقارات في مناطق وقطاعات مختلفة (سكنية، تجارية، صناعية)، وهذا يقلل من المخاطر المرتبطة بالاعتماد على نوع واحد في الاستثمار.
5- السيولة العالية: يمكنك شراء أو بيع وحداتك في أي وقت خلال ساعات التداول.
6- إدارة احترافية: يتمتع الصندوق بفريق محترف يدير العقارات والتأجير والصيانة نيابةً عن المستثمر.
7- شفافية عالية: تلتزم صناديق الريتس بإفصاحات دورية وتقارير مالية تخضع لرقابة هيئة السوق المالية، مما يوفر للمستثمرين رؤية واضحة عن الأداء.
8- نسبة عالية في توزيع الأرباح: تلتزم صناديق الريت العقارية قانونياً بتوزيع أكثر من 90% من صافي الربح السنوي للمستثمرين.
9-التحوط من التضخم: ارتفاع قيمة الإيجارات وأسعار العقارات بمرور الوقت يجعلها خيار استثماري جيد للتحوط من التضخم.

أنواع صناديق الاستثمار العقارية المتداولة

تنقسم صناديق الاستثمار العقارية المتداولة إلى 3 أنواع رئيسية وهي على النحو التالي:

1. الاستثمار في الأصول العقارية

يعتبر هذا النوع من أنواع صناديق الريت الأكثر شيوعاً وانتشاراً. في هذا النوع تُعتبر الصناديق الاستثمارية كمالك للعقار فتقوم بشراء وإدارة وتطوير العقارات بشكل مباشر. ويكون فيها مصدر الأرباح بشكل أساسي من قيمة الإيجارات المدفوعة للعقارات، إلى جانب الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقارات عند ارتفاع قيمتها.

ويُمكن تصنيفها حسب نوع الأصول إلى:

🔶عقارات سكنية: تُركز على المجمعات والشقق السكنية.
🔶عقارات إدارية: تُركز على المكاتب والأبراج المكتبية.
🔶عقارات تجارية: تستثمر في المراكز التجارية والمساحات التجارية.
🔶عقارات لوجستية وصناعية: تشمل المستودعات والقطاع الصناعي.
🔶عقارات فندقية: تركّز على الفنادق والعقارات السياحية.
🔶عقارات متنوعة: تجمع بين أكثر من نوع عقاري لتحقيق تنوع أكبر في المخاطر والعوائد.

2. الاستثمار في الرهن العقاري

على عكس النوع الأول، لا يمتلك هذا النوع من الريتس عقارات مادية بل تكون أشبه ببنك عقاري. يكون الاستثمار هنا في الديون العقارية عن طريق شراء أو إصدار الرهون العقارية أو غيرها من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ويحصل هذا النوع من الريت على الأرباح من خلال الفوائد التي تحصل عليها من استثمارها في الرهون العقارية.

3. الصناديق المختلطة

هذا النوع من صناديق الريتس، كما يوحي اسمها، فإنها تجمع بين الاستثمار في الأصول العقارية والرهن العقاري. فتتميز بتنويع مصادر الدخل فتحصل على الأرباح من الإيجارات للعقارات المملوكة وفوائد القروض التي تقوم بإقراضها.

كيف تختار الريتس المناسب؟

من المهم أن تضع في الاعتبار المعايير التالية قبل اختيار الريت العقاري المناسب للاستثمار:

✅استقرار التوزيعات: راجع تاريخ توزيعات الريتس وانتظامها من خلال تقييم الأداء التاريخي لآخر 5 سنوات.
✅احتساب تكلفة الاستثمار: تعرف بشكل دقيق على الرسوم والضرائب التي يفرضها الصندوق.
✅توافق الأهداف: تعرف على الأهداف الاستثمارية المعلنة للصندوق ومدى توافقها مع أهدافك كمستثمر.
✅نسبة الإشغال: كلما كانت نسب الإشغال عالية، زادت احتمالات تحقيق عوائد أفضل.
✅جودة الإدارة: الإدارة المحترفة تعني قرارات استثمارية أفضل بالتالي نجاح الصندوق.
✅تنوع الأصول: التنوع يقلل من تأثير أي أزمة في قطاع معين.
✅مستوى الديون: الديون المرتفعة قد تزيد مخاطر الريتس، وانخفاضها يعني استقرار توزيعات الأرباح.

ما هي مخاطر الريتس؟

حالها حال أي نوع من الاستثمار، هناك العديد من المخاطر التي يجب أخذها بعين الاعتبار فالاستثمار الواعي يبدأ بفهم المخاطر، وهي كالتالي:

⭕مخاطر تقلب أسعار الوحدات: نظرًا لأن وحدات الريت متداولة في السوق مثل الأسهم، فإن قيمة الوحدات تتأثر بتقلبات سوق الأسهم العام بسبب العرض والطلب أو الأخبار الاقتصادية أو غيرها.
⭕مخاطر أسعار الفائدة: عند ارتفاع سعر الفائدة فإن الصناديق تتأثر فتزيد تكلفة التمويل الذي تحتاجه صناديق الريتس لشراء العقارات وبالتالي انخفاض العوائد. كما أن ارتفاع سعر الفائدة يُقلل من جاذبية الصناديق العقارية للمستثمرين ويتجهون إلى أدوات بديلة.
⭕مخاطر التشغيل: تؤثر مخاطر التشغيل على أرباح الصندوق مثل انخفاض نسب الإيجار، أو تكاليف صيانة غير متوقعة أو تعثر المستأجرين.
⭕مخاطر القطاع العقاري: يرتبط أداء أي صناديق عقارية متداولة بشكل كبير بالقطاع العقاري، فوجود أي ركود أو تباطؤ اقتصادي يؤثر على الإيجارات ونسب الإشغال وبالتالي على الأرباح.

استراتيجيات تخفيف مخاطر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة ريتس

بالرغم من وجود مخاطر متعددة محتملة للاستثمار في الريتس، إلا أنه يمكن التخفيف من هذه المخاطر بالخطوات التالية:

✨تنويع الاستثمارات: عن طريق توزيع الاستثمارات على قطاعات عقارية مختلفة مثل العقارات السكنية، والمصانع، والمتاجر وفي مناطق جغرافية متنوعة. بهذه الطريقة يُمكن التخفيف من تأثير تقلبات السوق في قطاع معين أو منطقة معينة.
✨تحليل الأداء المالي بدقة: من المهم إجراء تحليل مالي يدرس التدفقات النقدية للصندوق، ومقدار الديون فيه وقدرته على سدادها. فكل ذلك يُعتبر مؤشرات عن صحة أداء الصندوق هل هو مستقر مالياً وما هي قدرته على تحقيق الأرباح.
✨اختيار صناديق ذات إدارة قوية: انظر في سجل تاريخ الفريق الإداري الخاص بالصندوق، يُمكن أن تظهر لك مدى كفاءة الإدارة في الصندوق وقدرتها على اختيار الاستثمارات الصحيحة واتباع الاستراتيجيات الأفضل في الاستثمار.

كيف تبدأ الاستثمار في صناديق استثمار عقارية متداولة ريتس؟

يُمكن أن يعتقد البعض أن عملية الاستثمار في الصناديق العقارية المتداولة عملية معقدة وصعبة، لكن في الحقيقة يمكن البدء في الاستثمار باتباع خطوات قليلة وهي كالتالي:

1️⃣فتح حساب استثماري في شركة وساطة مرخصة في السعودية.
2️⃣دراسة الصناديق العقارية المتداولة المتاحة.
3️⃣مقارنة عوائد الإيجار والتوزيعات بين الصناديق.
4️⃣تحديد مبلغ الاستثمار المناسب لميزانيتك.
5️⃣شراء وحدات الصندوق وبدء المتابعة الدورية.

تعمل صناديق الريتس في السعودية كطريق نحو الاستثمار العقاري بدون شراء عقار فعلي. فهي أداة استثمارية تُمكنك من الاستفادة من قوة القطاع العقاري بدون أعباء الإدارة والتمويل.

أثبتت صناديق الاستثمار العقاري المتداولة ريتس نجاحها في الجمع بين جاذبية دخل الاستثمار العقاري والمرونة والسيولة في سوق الأسهم. فمن خلالها يُمكن للمستثمر الحصول على دخل بشكل دوري وتنويع محفظته برأس مال صغير وبعيداً عن مسؤولية الإدارة والمتابعة.

وكما أن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة ريتس لديها العديد من المميزات الجذابة، إلا أنه أيضاً هناك العديد من المخاطر حولها مثل جميع أدوات الاستثمار الأخرى. لذلك عليك كمستثمر دراسة وتحليل جميع الجوانب المحيطة بالصناديق العقارية من أجل اختيار أنسبها لك ولأهدافك. ابدأ اليوم بدراسة الصناديق المدرجة، وحدد أهدافك المالية، وخطّط لاستثمارك العقاري الذكي.

📌 روابط ذات صلة للمتابعة في منصة تدقيق:

الأسئلة الشائعة (FAQ)

ما هي نسبة الأرباح التي تلتزم صناديق الريتس بتوزيعها في السعودية؟
تلتزم صناديق الريتس القانونية بتوزيع ما لا يقل عن 90% من صافي أرباحها السنوية على المساهمين بشكل دوري وفقاً للوائح هيئة السوق المالية.

هل يحتاج الاستثمار في الريتس إلى رأس مال كبير؟
لا، يمكنك البدء برشاقة برأس مال بسيط جداً عبر شراء وحدة واحدة فقط من الصندوق العقاري عبر تطبيق المحفظة الاستثمارية الخاصة ببنكك.

ما هو الفرق الرئيسي بين الريتس والعقار التقليدي من حيث السيولة؟
تتميز الريتس بسيولة عالية جداً تتيح لك بيع أسهُمك وتحويلها إلى نقد فوراً خلال ساعات تداول السوق، بعكس العقار التقليدي الذي قد يتطلب بيعه أشهراً طويلة.